2007年12月28日

グレイス株式会社の不渡り

横浜市中区のマンションデベロッパー、グレイス株式会社が不渡りを出しました。

12月初旬の話ですが、年末になって忍びない話しです・・・

サングレイスマンションシリーズを展開するグレイス株式会社は、1985年に設立され神奈川県を中心に分譲マンションを展開してきました。

2004年には売上高136億円を計上していましたが、ここにきて第1回目の不渡りを出してしまった模様。

会社に電話すると、第1回の不渡りを出してしまいました・・・金策の目処は立っていません・・・とのメッセージ。

確かにグレイスが抱えるマンション用地などの物件が出回っていました。自社でマンションを建設して分譲までする体力がなかったのでしょう。

最近の不動産価格上昇の停滞と、建築コストの増加で不動産業者が抱える明らかに収支の合わない物件が多く出回っていたのも事実。

この先、抱えてしまった在庫が売れなければ力尽きる業者も出てくるでしょうね。

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2007年12月27日

OJR「ラウンドクロス青山」譲渡

オリックス不動産投資法人(OJR)が21日、「ラウンドクロス青山」の譲渡を発表しました。

譲渡先はオリックス株式会社の出資会社「オーリート・ツー有限会社」で、譲渡価額は52億5,000万円。

12月21日に契約、26日に譲渡予定、取得価格は45億2,900万円、帳簿価額47億2,300万円、譲渡価額と帳簿価額との差額は5億2,600万円となっています。

物件詳細は以下の通りです。

■ラウンドクロス青山■□■
所在地/東京都港区南青山2-27-25
土地面積/809.48u
建物面積/4540.71u
構造/鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階地上10階建
建築時期/昭和61年10月
テナント数/10(H19.12.21現在)
総賃貸面積/2684.17u(H19.12.21現在)
総賃貸可能面積/3190.00u(H19.12.21現在)
稼働率/84.1%(H19.12.21現在)

譲渡の理由は・・・

@一部竣工後に増築された床(約6u)があり建築基準法との適合性が確認されていないこと

A現時点での青山エリアにおけるオフィスビルとしての競争力、将来に渡っての内部成長による資産価値向上の可能性がいずれも限定的

同物件の譲渡により、2008年2月期の運用状況の予想について、1口当たりの分配金1万5,900円と前回発表比15.1%増加となりました。

譲渡後の同投資法人のポートフォリオは、43物件2,310億9,600万円となります。

譲渡先はオリックス株式会社の出資会社で利害関係人に該当します。媒介業者は、すみしん不動産株式会社となっています。媒介先に支払う手数料は媒介先の意向により開示しないとのこと・・・

最近では物件の適法性が非常に厳しくなっています。

立地や建物が良かったり利回りが高くても、検査済証がないとか建築基準法に違反しているとかだとファンドは買いませんね。

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2007年12月26日

NBF「モリモビル」取得

少し前の話になりますが、日本ビルファンド投資法人は20日、東京都渋谷区の「モリモビル」を取得したことを発表しました。

取得価格は80億円、取得先はケイ・ワイ・プロパティ株式会社(東京都中央区)。

物件詳細は以下の通りです。

■モリモビル■□■
所在地/東京都渋谷区渋谷3-3-5
土地面積/1418.21u
建物面積/7615.76u
構造/鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階地上8階建
建築時期/平成4年1月31日
施工/株式会社竹中工務店・五洋建設株式会社

【収支見込】
賃借人総数/5社
年間収益/429百万円
年間費用/137百万円
物件NOI/292百万円

12月20日に契約し、平成20年1月9日引渡予定、引渡後の名称は「NBF渋谷イースト」に変更するようです。

取得先のケイ・ワイ・プロパティは三井不動産株式会社の連結子会社となっています。

日本ビルファンドの設立母体には三井不動産も含まれており、利害関係人となりますが各法令、規約に沿って適正な取引となっているようです。

渋谷エリアでは東急電鉄による東口「東急文化会館」跡地の再開発 が進んでいたり、東京メトロ13号線新駅の開設も予定されています。

オフィス需要も旺盛で都心を代表する商業エリアのひとつですね。

オフィス賃料の上昇も見込めると思いますが・・・

NOIで292百万円ですからNOI利回りで3.6%程度ですね。

そこそこ回っている方でしょうかね・・・

これで日本ビルファンド投資法人のポートフォリオは58物件、取得価格ベースで7,041億7,976万4,000円となったようです

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2007年12月25日

宅建業法違反(レオパレス)

賃貸アパートで有名な「レオパレス21」

東証1部上場企業で管理戸数は現在42万戸、最近では建売事業にも手を出しています。

そのレオパレス21のさいたま市の事務所に専任の宅地建物取引主任者を設置していなかったことが国土交通省の調べで分かりました。

これは宅地建物取引業法違反になりますね。国交省は処分を検討しているようです。

宅建業法上、不動産業の登録事務所には専任の取引主任者が従業員5人につき1人以上を配置しなければいけない定めとなっています。

国交省によると、11月中旬、さいたま市内のレオパレス21の事務所を抜き打ち調査をした際、宅建業法に定められた業者票の掲示をしていなかったうえ、業者票に記された専任の取引主任者は本社に人事異動していたという内容。

「業者票の掲示」と「専任の取引主任者の設置」は基本中の基本です。

東証1部上場企業が惰る内容ではありませんね。

某仲介業者でも主任者資格を持っている営業マンが少なく、別支店の主任者を掲げていましたね・・・

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2007年12月24日

東京23区のオフィスニーズ

森ビル株式会社による「2007年 東京23区オフィスニーズに関する調査」について。

同調査はオフィスマーケット需要を把握することを目的とし、東京23区に本社を構える、資本金上位1万社に対して行う新規賃借予定などのオフィス需要に関するアンケートで03年より実施しています。

2007年11月時点、資本上位1万社に対し、回答結果は1,465社。

それによると、東京23区内のオフィス新規賃借予定は24%(339件)となり、03年以降で最も高い水準で、理由は「業容・人員拡大」の回答が多いようです。

ちなみに新規賃借予定の推移は03年21%、04年18%、05年16%、06年19%となっています。
※各年で回答件数のバラつきがあるので件数ではなく割合を参考に

解約縮小予定は10%(147件)となっていますが、解約理由についてはオフィスが手狭との回答が最も多く、「業容・人員拡大」を受けた積極的な移転・拡張の傾向が続くと予想しているようです。

尚、契約更改時の賃料改定状況については、07年に契約更改をした企業の66%が改定後に賃料が上昇したと回答、契約更改協議中と回答した企業の90%が値上げを提示されていると回答しました。

05年時点では契約更改賃料が上がったとの回答は10%、06年は40%、今回は66%ですからオフィス賃料が顕著に上昇しています。

08年もこの傾向は続くと考えられており、オフィス市況は堅調に推移すると見られています。

各デベロッパーも最近では賃貸マンションよりもオフィスビルや商業ビルなど、より収益が見込めるビルの開発を進める傾向にあるようです。

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2007年12月23日

高級賃貸物件動向

不動産経済研究所が12月18日発表した、東京都区部における高級・高額賃貸マンション(月額賃料30万円以上)の供給動向について。

調査期間は2006年12月より2007年11月まで。

高級賃貸マンションの戸数は都区部全体で208物件、18,209戸となり、前回調査(05年4月から06年11月まで)から47物件、6,159戸が新たに供給されています。

地区別は以下の通り。

■港区 :9,220戸(92件)
■中央区:2,391戸(14件)
■渋谷区:1,978戸(39件)
■新宿区:864戸(11件)
■品川区:803戸(7件)

半数以上が港区に集中する結果となりました。

月額賃料の高額物件では・・・

「六本木ヒルズレジデンス」(港区・793戸)・・・最高450万円

「城山トラストコート」(港区・65戸)・・・最高310.7万円

「麻布第一マンションズ」(港区・69戸)・・・最高280万円

などの超高額物件が港区に集中しています。

08年以降も港区を中心とした高級賃貸物件の供給が多数計画されており、さらに拡大していくとみられているようです。

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2007年12月22日

東京都知事公館売却

渋谷区松濤1丁目、東急文化村の裏手にある「東京都知事公館」

松濤の高級住宅地にあり、1997年に約12億円をかけて建て替えた都知事公館が売却されるようです。

都知事公館は地上2階、地下1階のRC造、4LDKの私邸部分と災害時の指揮所となる防災連絡室、応接室、会議室などが備えられています。

歴代の知事は就任すると入居させられることになっていたようですが、石原慎太郎知事は1999年の初当選以降、一度も入居せず一時は民間に貸し出していました。

民間に貸し出していた際には「チャオ・イタリア・ジャポーネ」(全世界イタリアレストラン協会日本支部・会長エリアーノ・フィオーレ)に会長私邸兼ゲストハウスとして貸し出され、年間約5000万円ほどの収益があったようです。

契約が切れた2003年以降は研修などに利用されるだけで空き家になっていました。

敷地面積は約2200uといいますから、約665坪です。

最近の松濤の土地相場は坪単価約800万円〜900万円後半。

更地価格の成約事例でH18年で850万円前後です。

建物の価格もあるでしょうが、単純に850万で計算すると・・・

約5,600,000,000円!!

最近は不動産価格も弱含みですからそこまではいかないにしても・・・

かなりの金額になりそうですね。

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