2008年01月26日

07年中古マンション価格

首都圏中古マンション価格、07年1年間で15%上昇/東京カンテイ調査

(株)東京カンテイは24日、2007年1年間の中古マンション70平方メートル価格集計を発表した。月ごとに調査している中古マンションの価格推移を年間で集計したもの。
07年1年間の首都圏中古マンション価格は、平均で2,900万円となり、前年比15.1%の大幅上昇かつ、2年連続の上昇となった。主要都市別にみると、東京 23区が4,333万円(前年比23.7%上昇)と4,000万円を突破。横浜市2,629万円(同13.7%上昇)、千葉市1,698万円(同4.8%上昇)、さいたま市2,072万円(同5.1%上昇)と全面的に価格が上昇。都県別でも、東京都3,943万円(同22.7%上昇)、神奈川県2,465万円(同12.0%上昇)、埼玉県1,800万円(同5.3%上昇)、千葉県1,746万円(同5.6%上昇)と同様の伸びとなった。
一方近畿圏も、1,818万円(同9.0%上昇)と、前年を上回る上昇となったほか、中部圏も1,470万円(同6.7%上昇)となった。
同社は、価格上昇の要因について、(1)新築物件の価格上昇による中古流通の活性化、(2)築浅物件の流通量増加、(3)地価の上昇、(4)都心部の新築物件上昇による購入者の中古へのシフト、などを挙げている。
(提供/R.E.port

2007年の首都圏中古マンション価格は上昇しているものの、急激な上昇に消費者がついていっていないのも現状だと思います。
売れない新築分譲マンションを売り切るには価格を下げるしか方法はありませんね。
つまり新築マンションの価格上昇がひとつの要因だとすると、売り切る為の価格改定が中古マンション価格にも影響を及ぼすでしょう。
2008年は東京23区のように急激に上がり過ぎた価格が落ち着く年になると思います。

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2008年01月24日

首都圏マンション市況(07年12月)

不動産経済研究所による2007年12月度の「首都圏マンション市場動向」について。

12月の新規発売戸数は8190戸で前年同月比20.2%減少となりました。

11月度は3868戸なので前月比では増加です。

戸当たりの価格は4,447万円(前年同月比10.9%上昇)で平米単価は58万3,000円(同11.5%上昇)。

契約率については11月の64%を下回る59.3%(同14.1ポイント減)となり60%を割り込みました。

即日完売物件は東京都品川区の「ルフォン御殿山」で平均価格は1億966万円、他16物件440戸だそうです。

20階以上の超高層物件は17物件566戸で契約率は80.9%でした。

1月の発売戸数は11月を下回る3500戸前後となる見込みのようです。

売れていないのは郊外型のマンションですね。在庫が残っているマンションもかなりあります。

新日鉄都市開発と東京建物が分譲中の東京都東村山市内の大規模マンション「ココロコス東京久米川」(販売戸数406戸)も大幅に価格を下げるなどの対処をしています。
(66u・3,158万円→2,350万円、81u・3,818万円→2,990万円)

売れ残りの残戸物件をどう処理していくかが重要になってくるでしょうね。

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2008年01月19日

オフィスビル市況(07年12月)

三鬼商事による12月末時点でのオフィスビル市況です。

全国主要都市におけるオフィスビル市況を発表していますが、そのうち東京のデータを見てみると・・・

対象地区は東京ビジネス地区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)の都心5区。

調査対象となるビルは基準階面積が100坪以上の主要貸事務所ビルで、2619棟(新築35棟、既存ビル2584棟)となっています。

平均空室率は2.65%で前年同月比0.24ポイント低下)となり、平均賃料は坪当たり21,998円(同13.36%上昇)となりました。

今後も大型ビルの賃料相場は堅調に推移すると見られており、2008年の東京ビジネス地区の大型ビル新規供給量も41棟、延床面積約22万坪が予定されていますが、2007年度の約半分の供給量となるため、需給関係が逼迫する状況が続くだろうと見られています。

ちなみに横浜ビジネス地区のオフィス市況については、主要3地区(関内・横浜駅地区・新横浜地区)、延床面積500坪以上を対象とした貸事務所ビル407棟(新築4棟、既存403棟)を対象として調査をしています。

平均空室率5.62%(前年同月比0.22ポイント上昇)で平均賃料は12,325円(同2.56%上昇)となっています。

平均空室率が上昇したのは新規供給に伴う募集面積が増加したためとされています。

2008年度の新規供給量は6棟、延床面積63,107坪が予定されており、大型供給になることから一時的には需給が緩むことになるとの見方もあるようです。

それにしても都心のオフィス需要は堅調なようですね。

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2008年01月12日

不動産デリバティブ始まる!?

日本で不動産デリバティブ取引が始動するようです。

市場が成立する最低条件としての標準契約書作りを国際スワップ・デリバティブズ協会(ISDA)が乗り出しました。

これによってリスク回避手段としての不動産デリバティブ取引が広がり不動産取引の拡大につながる見込み。

実物不動産に投資する以外では、不動産投資信託(REIT)や私募不動産ファンド、不動産担保証券などがありますが、不動産デリバティブもそのうちのひとつになるのでしょう。

不動産デリバティブは不動産の価格や賃料の下落などの不動産にかかる様々なリスクをヘッジすることを目的として先物、オプション、スワップなどの取引をすること。

これによってデベロッパーや銀行、機関投資家などが不動産のリスクヘッジのために投資することが想定できます。

英国、米国では不動産デリバティブは既に誕生していますが、国内ではこれまで不動産についてはリスクヘッジできる手段がなかったため、国内の不動産デリバティブが確立されればリスクの軽減ができるものとして不動産への投資も加速するものと見られています。

インデックスの整備とか問題点はいろいろとあり、国内で不動産デリバティブが広まるまでにはまだ時間が必要でしょう。

不動産業者としては不動産投資市場の拡大は良い話です。

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2008年01月10日

グレイス株式会社の倒産

神奈川県横浜市中区の中堅デベロッパー、グレイス株式会社が倒産しました。

グレイスは1985年設立された「サングレイス」シリーズの分譲マンションを供給する横浜市の中堅デベロッパー。

2004年12月期の売上高は約136億4600万円を計上していましたが、耐震偽装問題によるマンション販売の低下、改正建築基準法の影響や分譲価格の一時的な上昇などから販売に影響がでて資金繰りが悪化、年末に2回目の不渡りを出し、事業継続を断念しました。

負債総額は2006年12月期時点で、約122億1200万円だが、60億円程度になる見込みのようです。

マンションの売れ行きの低下と上昇傾向にあった不動産価格の頭打ちが影響でしょう。

この先も数社か経営難に陥る不動産業者も出てくるでしょうね。

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