2008年03月30日

地価の下落は始まるか!?

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08年公示地価 昨年後半から上昇率鈍化
東京都心区で顕著、大都市圏の上昇基調は続く


国土交通省は3月24日、今年1月1日時点の公示地価を発表した。対前年比の変動率をみると、全国平均では住宅地、商業地とも2年連続で上昇している。3大都市圏の平均も住・商共に上昇幅は拡大しているが、都心部を中心に上昇率が鈍化する地点が現れている。地方圏は依然として下落が続いているが、下落率の縮小傾向は続いている。昨年露呈したサブプライムローン問題の影響とみられるが、年後半からは上昇幅が減速する地点が増えている。

地価個別化、銀座でも15倍の差 

地価の個別化が一段と進んでいる。東京・銀座エリアでは、全国で最高価格地となった中央通り沿いの「山野楽器銀座ビル」が1平方メートル当たり(以下同じ)3,900万円で前年比27.5%上昇している。値上がり幅は840万円。晴海通りに面した「銀座ソニービル」は3,440万円で33.3%の上昇。値上がり幅は860万円。
これに対し、同じ銀座でも、中央通りより1本裏手の松屋デパート隣にある「巴川ビル」は1,240万円で、25.3%の上昇。山野楽器と比べると価格は3分の1の水準だ。昭和通りを越えたところにある「銀座大塚ビル」は260万円で同15分の1の水準となる。上昇率は18.2%。
JR仙台駅前の商業地「ヒューモスファイブ」は40.1%と全国一の上昇率となった。価格は325万円で93万円(坪307万円)も値上がりしている。駅前の市街地再開発事業が進行していることや、ファンドによる不動産取得が活発化しているためとみられる。
ところが、ここから程近い「大雅ビル」(一番町3)は77万円で値上がり幅は17万円。幹線道路に面していないとかなり低い水準だ。
大阪市中心部(商業地)では、「大阪第一生命ビルディング」(梅田1)が1,140万円で296万円(35.1%)値上がりしている。また、阪急梅田本店隣の「ヘップナビオ」は1,080万円で246万円(39%)上昇している。
これらに対し、「ヘップナビオ」と道路を挟んだ向かい側にある「珍竹林」(小松原町4)は144万円でヘップナビオの7分の1以下の水準だ。
名古屋市では最高価格地が栄エリアから名古屋駅前に移動している。昨年の公示地価では地下鉄栄駅近くの「名古屋三越外」が710万円で最高だったが、今年は名古屋駅前の「名古屋近鉄ビル」が29.9%上昇の870万円で最高となった。ちなみに、「名古屋三越外」は20%上昇し、価格は852円となっている。
(提供/住宅新報)

これまでの上昇傾向は今後は続かないことは明らかですね。
実際、金融機関の融資の引き締めなどでファンドやデベロッパーなどの資金繰りが厳しい状況です。
4月からの建築費の上昇と地価の下落、在庫の拡大・・・
あまり良い状況ではありませんが、適正価格に戻ることでエンド顧客への売れ行きも戻ると思います。
業者にとっては現状の在庫をどう処分していくかが今後の課題になるかと思います。

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2008年03月21日

上場不動産開発会社「レイコフ」倒産

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純粋持ち株会社
大証ヘラクレス上場
株式会社レイコフなど3社
民事再生法の適用を申請
負債426億2900万円

「大阪」 ヘラクレス上場の純粋持株会社(株)レイコフ(資本金21億8884万2500円、大阪市中央区瓦町3−5−7、代表小川哲男氏、従業員39名)、子会社の(株)レイコフインベストメント(資本金9900万円、同所、同代表、従業員12名)、(株)ホスピタリティインベストメント(資本金1000万円、大阪市中央区瓦町4−3−7、同代表)の3社は、3月20日に大阪地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日、保全命令を受けた。

申請代理人は、池田裕彦弁護士(大阪市北区堂島1−1−5、電話06−6341−7407)ほか7名。同日、石井教文弁護士(大阪市北区堂島浜1−2−6、電話06−6344−1550)が、監督委員に選任されている。

(株)レイコフは、2001年(平成13年)8月に不動産鑑定などを行うグループ企業の持株会社として設立。2005年5月に大証ヘラクレスに株式を上場。グループに(株)レイコフインベストメント、(株)ホスピタリティインベストメントなどの連結子会社を有し、当社を中心に、住居用不動産の投資顧問業(ファンド組成・運用)および賃貸用収益物件の取得・売却などを手がけ、2007年8月期には連結ベースで年売上高約239億1200万円、単体ベースで約9億5400万円をあげていた。

しかし、2006年末頃に進出したホテル関連事業で、サブプライムローン問題に端を発する金融市場・不動産市場の悪化により、取得・開発資金の調達難・手元資金の流出を招いたことに加え、ファンドに対するホテルの売却も進まず資金が固定化。また、ホテル以外の物件の売却も進まず、借入金の増加による金利負担増で財務体質が急激に悪化。今年2月には投資企業からの約10億円の資金調達を決定していたが、調達が1ヵ月延期となり、返済がストップ。以降、金融機関からの資金調達が事実上不能となり、今回の措置となった。

負債は、(株)レイコフが107億7505万4049円、(株)レイコフインベストメントが225億5503万6736円、(株)ホスピタリティインベストメントが92億9971万2734円で、合計約426億2900万円。なお、2008年の上場会社の倒産は、(株)グレース(東京都渋谷区、大証2部、2月12日自己破産)に続いて2社目となる。
(提供/帝国データバンク)

サブプライム問題による金融引締めと不動産市況の悪化の影響が大きかったんでしょう・・・
今や不動産業界は綱渡りの状態ですね。
数年前の出口であるファンドが買わなくなってきていますから、大型の在庫を抱えた業者はかなり厳しいと思います。
ファンドも買っているところは買っているんですけどね・・・
二極化が進んできたんでしょう。

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posted by 不動産専門家 at 20:02| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産時事ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月20日

原弘産によるTOBの進展

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原弘産、日本ハウズ株約20%まで取得・TOB前に
 
日本ハウズイングに対するTOB(株式公開買い付け)実施を表明している原弘産は19日、TOB前に日本ハウズ株を20%近くまで買い増す方針を示した。原弘産は2月18日にTOBを発表して以降、約3%の株を取得し、持ち株比率が14.85%まで上昇。20%取得は日本ハウズの買収防衛策の発動条件となっている。

日本ハウズは原弘産がTOB実施表明後に同社株を買い増したことに反発。「株主の混乱を招く」として株の追加取得中止と理由などの説明を求めていた。原弘産は「買収防衛策のルール上、20%未満の買い増しは問題ない」とした。

また原弘産の原将昭社長は19日、「日本ハウズが事業提携・統合について議論するつもりがあるのか疑問に思っている」とし、日本ハウズに対して数日中に質問状を送付する意向を明らかにした。(00:57)
(提供/NIKKEI NET)

確かに20%未満の買い増しは問題なさそうですが・・・
こうなると敵対的買収の様相になってきましたね。
日本ハウズイング側の買収防衛策はどう切り出してくるんでしょうか??
今回の事業提携・統合は原弘産のメリットに比べ、日本ハウズイングのメリットは少ないですからね。
今後の展開が気になります。

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posted by 不動産専門家 at 17:21| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産時事ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月17日

三菱UFJのコシ・トラスト問題

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「コシ・トラスト」紹介融資、三菱UFJ銀も焦げ付き

三井住友銀行が中小業者に融資した約170億円のうち約100億円が焦げ付いている問題で、三菱東京UFJ銀行でも同じ不動産会社「コシ・トラスト」(東京都渋谷区)の社長らから紹介された中小業者数十社に約60億円を融資し、十数億円が回収不能になっていることがわかった。

融資の開始時期は三井住友の後で、コ社の社長らは三井住友で偽造書類を使った融資に成功したことから手を広げた可能性もある。

三菱東京UFJは、紹介を受けた経緯や審査に問題がなかったかどうかを確認するために、内部調査を始めている。

関係者によると、コ社の紹介で中小業者に融資を行ったのは、法人に対する事業資金の融資などを担当する三菱東京UFJ銀行恵比寿支社(東京都渋谷区)。同支社は三井住友でコ社関連の融資が始まった約1年後の2004年から事業資金などの名目で融資の申し込みを受け、06年ごろまでに数十社に総額約60億円を貸し付けた。

数十社の中には三井住友からも借り入れていた業者が含まれており、融資の際には三井住友と同様に業績を水増しするなどした納税証明書や決算書が使われていたとみられる。三井住友では同じ業者が短期融資を繰り返し受けるケースが目立ったが、三菱東京UFJは1500万円〜1億円程度の融資を1、2回受ける業者が多かったという。

融資の審査には複数の行員がかかわっていたといい、三菱東京UFJでは銀行内のルールを逸脱するようなずさんな審査はなかったとみている。

三菱東京UFJでは06年末、回収の見込みの薄い不適切な融資が行われていたことを把握し、コ社絡みの新規の貸し付けを停止した。その後、担保にとっていた不動産の売却などを進めているが、最終的に十数億円が回収不能になる可能性が高いという。

コ社を巡っては一時、暴力団関係者が役員に就いていたことも判明している。三井住友に続いて三菱東京UFJでも、コ社の紹介した融資で巨額の焦げ付きがわかったことで、紹介者のいる融資は審査が甘くなりがちになる欠点をコ社側に突かれた疑いが出ている。三菱東京UFJでは07年1月以降、コ社のような紹介側企業の調査も徹底するように手続きを改めた。
(提供/読売新聞)

やはり三井住友銀行だけではなかったですね。
焦げ付きは三井住友ほどではないにしろ、ひどいもんですね・・・
返済できる見込みもない業者を紹介して資金を吸い上げていたとしたら計画的で悪質ですね。

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2008年03月14日

不動産会社「コシ・トラスト」の融資事件

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<三井住友銀>融資100億円回収不能 不動産会社が紹介

三井住友銀行が、東京都内の不動産会社の紹介を通じて行った融資約170億円のうち、100億円以上が回収不能になっていることが14日分かった。融資の多くは偽造された財務書類に基づいたものといい、金融庁は同行が不動産会社などの実態をどう把握していたかなど、審査体制に問題がなかったかを検査を進めている。

関係者によると、不動産会社は「コシ・トラスト」(渋谷区)。融資は同社が融資先として他の中小企業を紹介する形で行われ、最終的には約60社、残高は総額170億円にまで膨らんだ。融資先企業からは偽造された財務書類が提出されたケースが多く、中には営業実態のない会社もあり、コシ・トラストの資金繰りに使われた可能性もあるという。

金融庁もこうした状況を把握しており、同行に対する検査で詳しい事実関係を調査している。また、コシ・トラストや融資先の実態把握、審査などの手続きに不備や不正がなかったかも調べている。

同行は「巧妙な偽造書類による詐欺的行為があった懸念が極めて高い」として、コシ・トラスト側の刑事告訴も検討している。
(提供/毎日新聞)

コシ・トラストは既に経営破綻している不動産会社ですね。
以前からあまり良い噂は聞いていませんでしたが・・・
まさかこんな事件に発展するとは・・・
コシ・トラストは当時地方でも事業展開を行っていましたが、かなり資金繰りが逼迫していたようです。
知り合いも働いていたのでそこそこ内情は聞いていましたが・・・
詐欺はいけませんね。

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2008年03月13日

新生銀行本店ビル売却

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新生銀、本店ビル売却・1180億円で外資系ファンドに

新生銀行は13日、東京・内幸町の本店ビルを外資系ファンドに売却すると発表した。売却額は1180億円。米国の信用力の低い個人向け住宅融資(サブプライムローン)関連の損失拡大を受け、利益の確保が狙いとみられる。今回の売却で新生銀は660億円の特別利益を計上する。

銀行の本店ビルを巡っては、りそなホールディングスも東京・大手町の本社ビルを売却する方針を固めている。

新生銀は当面は賃料を支払って現在の本店ビルにとどまるが、3年以内に移転する。現在の本店ビルは、前身の旧日本長期信用銀行の本店として1993年に完成。新生銀の連結子会社が本店ビルの信託受益権を保有しており、今回、米証券大手モルガン・スタンレー系の不動産ファンドに売却する。新生銀は今回の売却について「資産を効率的に活用するため」と説明している。
(提供/NIKKEI NET)

新生銀行は公的資金が注入されていますから、当期利益420億円の確保が絶対条件になります。
今回の発表で当期利益430億円から500億円へ70億円の増額修正をしていますが、サブプライムの影響が大きいんでしょうね。

銀行のサブプライム関連損失はどこまでいくんでしょうね・・・

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2008年03月09日

スルガコーポと光誉実業の関係

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スルガコーポ、急成長の裏に闇の勢力

東証二部上場の不動産会社、スルガコーポレーションのビルを巡る弁護士法違反事件で、同社が山口組系暴力団に近いとされる不動産仲介会社、光誉実業(大阪市)の力を借りて急成長した実態が分かってきた。スルガコーポは光誉側に地上げ費用として約150億円を提供、一部は暴力団に流れた疑いがあると警視庁はみている。上場企業はなぜ反社会的勢力に頼り続けたのか。

伏線は東京・有楽町の商業ビルにあった。関係者によると、このビルを取得したスルガコーポは入居者を立ち退かせて転売しようとしたが難航。事業は進まず、借り入れたビル取得費用の金利負担で資金繰りが悪化した。岩田一雄会長(69)らは「創業以来の危機だ」と苦しんだという。
(提供/NIKKEI NET)

地上げを専門にやっている業者や立退き業者などは暴力団とつながっていることがよくあります。
光誉実業のように最初から威圧的な立退きはやらないにしても、結構エグイことをやったりする業者もあるようですね。
企業のモラルの問題もありますが、不動産を扱っていると暴力団が絡んでくることはよくあります。
付け込まれて問題になった企業は上場企業でも過去たくさんありますからね。

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2008年03月06日

三井・三菱によるロンドン再開発

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ロンドンの再開発プロジェクト「ボウベルズ・ハウス」竣工/三菱商事、三菱地所

三菱商事(株)と三菱地所(株)は、英国・ロンドンにて共同で進めてきた「ボウベルズ・ハウス(Bow Bells House)再開発プロジェクト」の竣工式を6日に執り行なうと発表した。

同プロジェクトは、三菱商事が所有していた土地・建物を、オフィス・店舗からなる複合ビルへと再開発した事業。シティの中心「バンク」駅と「セント・ポール」駅をつなぐメインストリートである「チープサイド通り」に面した交通至便性の高いロケーションに位置しており、また、歴史的建造物であるボウ教会に隣接している。

オフィスは、欧州大手金融機関バンクオブアイルランド、ランズバンキが入居し、満室で稼働している。また、商業店舗にはカフェやレストラン、物販店等が入居を予定している。

三菱商事は、これまで北米中心に海外不動産事業を展開してきたが、同プロジェクトの竣工を契機に、英国はじめ欧州の不動産事業に積極的に取り組んでいくとしている。

また三菱地所は、2009年竣工予定の「セントラル・セント・ジャイルス・プロジェクト」をはじめ、今後もロンドンにおける開発事業を積極的に展開していく方針。
(提供/R.E.port)

海外での不動産プロジェクトについては詳しいことはわかりませんが、今後J−REITの海外不動産への投資解禁なんかを考えると重要なビジネスになるでしょうね。

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2008年03月02日

東洋ホーム倒産

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「神奈川」 東洋ホーム(株)(資本金2億1840万円、神奈川県横浜市西区みなとみらい2-2-1、代表丸山尚一氏、従業員45名)は、2月29日に横浜地裁へ自己破産を申請した。

申請代理人は、田涼聖弁護士(神奈川県横浜市西区みなとみらい2-2-1、電話045-650-8211)。

当社は、1982年(昭和57年)5月に設立された県内中堅のマンションデベロッパー。20歳代後半から30歳代前半を顧客ターゲットに、30戸内外の中・小型マンションを「リブゼ」ブランドで展開するほか、「リノシード」シリーズとして中古マンションのリフォーム再販事業も手がけていた。特に横浜市内の中区、西区、南区を中心に実績を持ち、最近のマンションブームに乗り業績を伸ばし、2007年6月期には年売上高約111億1300万円を計上していた。

しかし、景気先行きの不透明感の浸透により、一次取得者層の購買意欲が減退したことや、改正建築基準法の施行による影響から分譲マンションの販売が思うように進まず資金繰りが悪化。分譲マンション建設予定地を転売するほか、賃貸物件の売却によりしのいできたが、支え切れずに今回の措置となった。

負債は約94億円。
(提供/帝国データバンク)

グレイス、アジャクスに続き、東洋ホームが倒産です・・・
横浜のデベロッパーでは3社目ですね。
都内と比べて横浜の価格の下落率が大きいのも影響していると思います。
今後も中堅のマンションデベロッパーの状況は厳しいでしょう。

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